Yükleniyor...
Kira artış oranı, kira sözleşmesinin yenilenmesi veya uzaması halinde kira bedelinde yapılabilecek maksimum artışı ifade eder. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 344, konut kiralarında kira artış oranına yasal bir üst sınır getirmiştir. Bu düzenleme, kiracıları fahiş kira artışlarından korumayı amaçlamaktadır.
2026 yılında kira artış oranının nasıl hesaplandığını, yasal sınırları, kira tespit davasını ve tarafların haklarını bu rehberde detaylı şekilde ele alıyoruz.
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, konut kiraları için kira artış oranının bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyeceğini hükme bağlamıştır.
Bu düzenlemeye göre:
TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranı, TÜİK (Türkiye İstatistik Kurumu) tarafından her ay açıklanır. Kira artışında kullanılacak TÜFE oranı şu şekilde hesaplanır:
Somut bir örnekle kira artışını hesaplayalım:
Bu örnekte ev sahibi, kira bedelini en fazla 20.250 TL'ye çıkarabilir. Kiracının rızası olmadan bu oranın üzerinde artış yapılması hukuken geçersizdir.
Hatırlanacağı üzere, 7409 sayılı Kanun ile 11 Haziran 2022 - 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında konut kiralarında artış oranı %25 ile sınırlandırılmıştı. Bu geçici düzenleme sona ermiş olup, güncel durumda kira artışlarında TÜFE 12 aylık ortalama sınırı uygulanmaktadır.
2026 yılı itibarıyla konut kiralarında kira artış oranı, TBK madde 344 gereği 12 aylık TÜFE ortalaması ile sınırlıdır. Taraflar bu oranın altında bir artış kararlaştırabilir, ancak üzerinde bir artış geçersiz sayılır.
Kira tespit davası, kira bedelinin emsal kira bedellerine göre yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır. TBK madde 344/3 hükmü uyarınca:
Kira tespit davası açabilmek için:
Mahkeme, kira bedelinin tespitinde genellikle bilirkişi raporu alır. Bilirkişiler şu kriterleri değerlendirir:
Birçok ev sahibi, aylık TÜFE oranını veya yıllık TÜFE değişimini kullanarak artış hesaplar. Oysa kanunda belirtilen oran, 12 aylık TÜFE ortalamasıdır. Bu iki oran arasında önemli farklar olabilir.
TBK madde 344'teki TÜFE sınırlaması yalnızca konut kiraları için geçerlidir. İşyeri (çatılı işyeri) kiralarında ilk 5 yıl için taraflar serbestçe artış oranı belirleyebilir. 5 yıldan sonra ise kira tespit davası açılabilir.
Kira sözleşmesinde artış oranı belirlenmemişse, kiraya veren TÜFE oranında artış talep edebilir. Ancak kiracı bunu kabul etmezse, kiraya verenin kira tespit davası açması gerekir.
Kira artışının geçerli olabilmesi için kiracıya yazılı bildirim yapılması önemlidir. Sözlü olarak yapılan artış talepleri, uyuşmazlık halinde ispat güçlüğüne yol açabilir.
Kiracı, yasal sınırın üzerinde kira artışı talep edilmesi halinde şu adımları izleyebilir:
İyi hazırlanmış bir kira sözleşmesinde artış maddesi şu unsurları içermelidir:
Örnek madde: "Kira bedeli her yıl, bir önceki kira yılına ait TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması oranında artırılır. Bu oran, 6098 sayılı TBK madde 344'te belirtilen yasal sınırı hiçbir koşulda aşamaz."
Kira artış oranıyla ilgili önemli Yargıtay kararları:
Diyarbakır'da kira piyasası son yıllarda önemli dalgalanmalar yaşamaktadır. Özellikle merkezi bölgelerdeki konut kiralarındaki artışlar, kiracı-ev sahibi arasındaki uyuşmazlıkları artırmıştır.
Diyarbakır'da kira artış uyuşmazlıklarında dikkat edilmesi gerekenler:
Hayır, konut kiralarında TÜFE 12 aylık ortalamanın üzerinde artış yapılması yasal olarak mümkün değildir. Sözleşmede daha yüksek oran kararlaştırılmış olsa bile, TÜFE oranını aşan kısım geçersizdir.
Kira artışı, kira sözleşmesinin yenilenme tarihinde uygulanır. Yani sözleşmenin başlangıç tarihinin yıl dönümünde yeni kira bedeli geçerli olur.
Kiracı yasal sınırdaki artışı kabul etmezse, kiraya veren arabuluculuğa başvurabilir ve ardından kira tespit davası açabilir. Kiracı, yasal sınırın üzerindeki artışı kabul etmek zorunda değildir.
İlk 5 yıl için işyeri kiralarında yasal bir üst sınır yoktur; taraflar serbestçe artış oranı belirleyebilir. 5 yıldan sonra ise hakim, emsal ve hakkaniyete göre kira bedelini belirleyebilir.
Kira tespit davaları, mahkemenin iş yüküne bağlı olarak ortalama 4-8 ay sürmektedir. Bilirkişi incelemesi ve emsal araştırması süreci etkileyebilir.
Kira artış oranı, hem kiraya verenler hem de kiracılar açısından büyük önem taşıyan bir konudur. 2026 yılında konut kiralarında TÜFE 12 aylık ortalama sınırı geçerli olup, bu oranın üzerinde artış yapılması hukuken mümkün değildir. Kira uyuşmazlıklarında haklarınızı bilmek ve doğru hukuki adımları atmak, mağduriyetlerin önlenmesi açısından kritiktir.
CLB Hukuk olarak Diyarbakır'da kira artışı uyuşmazlıkları, kira tespit davaları ve gayrimenkul hukuku alanında profesyonel hukuki danışmanlık sunmaktayız. Kira artışıyla ilgili yaşadığınız sorunlarda uzman avukat desteği almak için bizimle iletişime geçin.
CLB Hukuk - Kurucu Avukat
Diyarbakır'da uzman avukat kadromuzla yanınızdayız.